22.08.2016

Как оспорить кадастровую стоимость: советы юриста

011 (1)11

В этом году татарстанцам налог на имущество физлиц придется платить по-новому, исходя из кадастровой оценки. В новом выпуске спецпроекта TatCenter.ru «Мнения» управляющий партнер юридической компании Ксения Гейн напоминает о ключевых изменениях для налогоплательщиков — собственников недвижимости и рассказывает, как оспорить кадастровую стоимость.

С 1 января 2015 года изменились правила формирования налога на имущество физических лиц. Однако собственники недвижимости почувствуют изменения лишь осенью 2016 года, когда наступит срок уплаты налога за налоговый период — 2015 год.

Новые правила исчисления налога закреплены в главе 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Изменения коснуться не всех регионов, а лишь тех, которые приняли решение о применении кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью исчисления налога на имущество. В списке 28 таких регионов присутствует и Республика Татарстан.

Давайте разберемся, что такое кадастровая стоимость объекта, кто ее определяет и где она зафиксирована. Кадастровая стоимость – это определенная независимыми оценщиками в ходе государственной кадастровой оценки величина.

При определении кадастровой стоимости объекта учитывается его целевое назначение, месторасположение, особенности его окружения, развитость инфраструктуры и другие факторы. По сути, кадастровая стоимость практически то же самое, что и рыночная, однако, приближение к рыночной зависит от применяемых подходов к ее определению (статистическое моделирование, индивидуальная рыночная оценка и альтернативные методы).

Использование способа статистического моделирования для объектов «массовой оценки» заключается в выборе обоснованных показателей, значений или диапазона значений для отнесения объектов оценки в соответствующие группы. Для каждой сформированной группы объектов оценки, осуществляется сбор рыночной информации:

— цены сделок с объектами недвижимости, приведенные в официальных документах (в качестве приоритетных цен сделок используются цены сделок для целей ипотечного кредитования);

— цены предложения на объекты недвижимости, приведенные в официальных источниках информации, а также на официальных сайтах организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости;

— цены спроса на объекты недвижимости, приведенные в официальных СМИ, а также на официальных сайтах организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости и другое.

В итоге, на основании анализа всех ценообразующих факторов выводиться кадастровая стоимость для каждой группы объектов. Сведения о кадастровой стоимости объектов можно получить в Управлении Росреестра по РТ. Рекомендую это сделать.

Теперь разберемся, что такое налоговая база.

Налоговая база в отношении, например, квартиры определяется как ее кадастровая стоимость за вычетом кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры. Из кадастровой стоимости комнаты вычитается стоимость 10 квадратных метров, а в отношении жилого дома — 50 квадратных метров. Налоговая база в отношении недвижимого комплекса, например, жилой дом, баня, гараж, определяется как общая кадастровая стоимость объектов комплекса, уменьшенная на один миллион рублей.

Размер налоговой ставки устанавливается для каждого субъекта и каждого муниципального образования индивидуально. Например, для жилых помещений (квартиры, комнаты) в Казани ставка составляет 0,2 % от кадастровой стоимости, для жилых домов, гаражей и машиномест — 0,3% и так далее. А в Набережных Челнах для жилых помещений (квартир, комнат) ставка установлена в размере 0,2%, жилых домов — 0,3%, а вот ставка для гаражей отличается от казанской и составляет — 0,1%.

null

Если собственники имущества не согласны с кадастровой стоимостью объекта, можно ее оспорить. Обращаться надо в специальную Комиссию при Управлении Росреестра в РТ либо в суд. При этом, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Обратите внимание, что пересмотр кадастровой стоимости возможен в двух случаях:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для подачи заявления в Комиссию по второму основанию оспаривания кадастровой стоимости, собственник должен приложить отчет об оценке. Данному документу необходимо уделить повышенное внимание:

— отчет должен быть подготовлен строго на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Ее можно узнать запросив выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в Управлении Росреестра по РТ.

— отчет должен быть одобрен заключением саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик. СРО проверяет примененную оценщиком методику и результаты в целом. В связи с тем, что не все оценщики готовы предоставить заключение СРО, прежде чем заказывать оценку, необходимо удостовериться в возможности получения оценщиком такого заключения. Условия о подготовки отчета и обязательном одобрении его СРО можно установить в договоре с оценщиком.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом должно стать обращение в суд. Иски об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются судами общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства. С целью предоставления достоверных доказательств о рыночной, а соответственно и кадастровой, стоимости объекта истец вправе ходатайствовать перед судом о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта на необходимую дату.

После получения собственником положительного решения Комиссии или суда, и того, как в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

Отмечу и новые сложности для собственника на этапе реализации решения Комиссии или суда. В соответствии с налоговым законодательством сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Если заявление было подано, например, в 2016 году при формировании налога за 2015 год будет принята во внимание прежняя, нескорректированная кадастровая стоимость. А уточненная на основании решения кадастровая стоимость объекта будет учитываться налоговыми органами лишь в 2017 году при исчислении налога за 2016 год.

Управляющий партнер юридической компании “Гейн и партнеры”

Ксения Гейн

Ссылка на публикацию: http://info.tatcenter.ru/article/163162/